신DTI, DSR ... 대출 받기 어려워진다는데?

금융위원회는 DSR(총부채원리금상환비율) 도입을 위해 다양한 움직임을 보여주고 있습니다. 이는 새 정부의 가계부채 관련 핵심 공약 중 하나입니다.

DSR은 2019년에 전면 도입하기로 예정되어있었으나, 1년 앞당겨진 내년에 시행하게 됩니다. 시중은행들은 이 움직임에 발 맞춰 DSR 적용을 위한 본격적인 준비를 하고 있는데요. 이와 함께 '신 DTI(총부채상환비율)'을 동시에 도입해 소득산정 기준을 개선하게 됩니다.

DSR을 도입하는 이유는?

여러 경제 지표를 예를 들어서 설명할 수 있겠으나, 가장 핵심을 '가계부채'입니다. 한국은행에서 발표한 통계를 보면 올해 1분기 가계부채(잠정)가 1359조 7000억원으로 전 분기 대비 1.3% (17조 1000억원)이나 늘어난 것을 확인할 수 있습니다. 이는 2002년 이후로 최대 규모이며 사상 최대치 행신을 계속 갱신해가고 있습니다.

급증하는 가계부채를 막기 위해 신 정부는 토지 혹은 건물 가격 상승을 규제하는 것보다 대출을 규제하는 정책을 내놓게 되는데요. 이 중 하나가 DSR입니다.

규제 대책이 기존에는 없었나?

NO! 기존 정부에서도 대출 규제 정책을 시행하고 있었습니다. 바로 DTI (총부채상환비율)과 LTV (담보인정비율)인데요. DTI는 '소득'을 기준으로 대출 여부를 판단하는 방식이고 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 따져 제한 조치를 취하고 있었습니다. 

예를 들어, 연 소득이 1억이고, DTI가 50%라면 1억의 50%인 최대 5000만원까지 대출을 받을 수 있었던 것입니다.

LTV 는 주택가치를 기준으로 대출 여부를 판단하는 방식입니다. 주택이나 상가 빌딩 등을 담보로 맡긴 뒤, 담보 인정 비율을 따지게 되는데, 이 때 LTV가 50%라면 10억원 아파트를 살 때, 최대 5억원을 대출할 수 있었습니다.

더욱 강력해진 대출규제 DSR

가계부채 증가를 막기 위해 새 정부가 꺼내든 카드는 DSR (총부채원리금상환비율)과 신 DTI 입니다. DSR은 주택대출 원리금 외에 자동차 할부금액과 마이너스 통장, 장기카드대출(카드론), 2금융권 대출 등 모든 대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 계산됩니다.

기존 대출규제 방침이었던 DTI는 총소득에서 주택담보대출 원리금이 자치하는 비중만 따지다보니, 다양한 방법으로 부채를 추가할 수 있어서 흔히 말하는 빚잔치가 되기도 했는데, DSR이 도입되면 더이상 대출을 쉽게 받을 수 없게 됩니다.

예를 들어 DSR이 200%라면 1년간 갚아야 할 부채 원리금이 연소득의 2배 미만이어야만 대출이 가능하다는 뜻입니다.

신 DTI 도 등장

총부채상환비율 (DTI)도 DSR 등장에 따라 사라지는 것이 아니라 새로운 방식으로 개편됩니다. 기존에는 현재 소득을 기준으로 평가했다면, 신 DTI는 미래 소득까지 반영하여 총 소득을 결정하게 됩니다.

즉, 최대 30~35년까지 예상되는 소득을 기준으로 대출 액수를 결정하게 되므로 신입사원인 경우, 15년차 차장급 소득까지 고려하게 되므로 현재 연소득에 비해 대출한도가 높게 측정되는 상황이 생겨날 수 있습니다. 반대로 소득이 이미 높거나 은퇴를 앞둔 경우에는 대출 한도가 줄어들게 되는 것인데, 이 미래 소득을 어떻게 측정할 것인가가 신 DTI의 성폐를 좌우하게 될 것 같습니다. (머리 좋은 사람들은 이를 또 충분히 활용하게 되겠죠)

결국 대출 받기 어려워지나?

현대 소득이 없거나 안정적인 직업이 없는 경우, 주택담보대출을 받는 것이 갈수록 어려워질 것으로 예상됩니다. DSR과 신 DTI의 조건 자체가 현재뿐만 아니라 미래까지 따져 상환 능력이 있는지 판단하게 되므로 조건이 더욱 깐깐해질 것이기 때문입니다.

추가 정보

결국 현재 소득 기준으로 부채를 늘릴 수 있는 방안을 마련하려고 노력하기 보단 안정적인 예적금, 미래 투자를 위한 보험 등을 가입해 계획을 세우는 것이 중요하다고 볼 수 있을 것 같습니다. 또한, 좀 더 공격적으로 주식과 펀드 등에 투자를 하고 전문가에게 의뢰해 재무설계를 받아 현재 그리고 미래의 내 소득에 맞춰서 부를 쌓는 노력을 해나가는 것이 중요하다고 생각됩니다.

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